房企分期開(kāi)發(fā)有一般和簡(jiǎn)易計(jì)稅，公配進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？
案例：A房地產(chǎn)公司受讓一宗土地，該宗土地分兩期開(kāi)發(fā)，其中一期于“營(yíng)改增”之前動(dòng)工，屬于“不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目”，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅；二期于“營(yíng)改增”之后動(dòng)工，屬于“不動(dòng)產(chǎn)新項(xiàng)目”，適用一般計(jì)稅。按照土地出讓合同約定，該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)配建3%公租房和5%人防工程。A房地產(chǎn)公司將“公租房”和“人防”集中配建在二期，并取得了增值稅專用發(fā)票。配建“公租房”和“人防”取得的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以全額抵扣？土地價(jià)款如何可以全額抵減銷(xiāo)售額？本文結(jié)合現(xiàn)行稅收政策分析如下：
首先，“公租房”和“人房”進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。本案例中，假設(shè)A房地產(chǎn)公司將“公租房”和“人防”在一期和二期按照建筑面積和比例分別配建，因?yàn)橐黄谑呛?jiǎn)易計(jì)稅，簡(jiǎn)易計(jì)稅不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此一期配建的“公租房”和“人防”發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅當(dāng)然是不能抵扣。這一點(diǎn)是毫無(wú)爭(zhēng)議。但A房地產(chǎn)公司將一期應(yīng)當(dāng)配建的“公租房”和“人防”集中到二期配建，二期又是一般計(jì)稅，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第二十七條規(guī)定：“用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目”的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。該條同時(shí)規(guī)定：涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。也就是說(shuō)，“固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)”既用于一般計(jì)稅又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅，是可以全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。作為房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房是其存貨，其購(gòu)買(mǎi)的屬于貨物、建筑服務(wù)等，而不是其購(gòu)買(mǎi)的“固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)”，因此，A房地產(chǎn)公司二期配建的屬于一期應(yīng)當(dāng)配建的“公租房”和“人防”相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)當(dāng)不能進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。在進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出上，根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，一般納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）。因此，A房地產(chǎn)公司二期配建的屬于一期應(yīng)當(dāng)配建“公租房”和“人防”應(yīng)當(dāng)按照一期“建設(shè)規(guī)?！闭家弧⒍凇胺康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)?！钡谋壤?jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
按照《人防法》規(guī)定，地下人防按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，地下人防在戰(zhàn)時(shí)才被征用，因此，日常地下人防出租收益歸房地產(chǎn)公司所有，對(duì)二期集中配建的地下人防出租收入統(tǒng)一按照一般計(jì)稅，如果人防建造成本的進(jìn)項(xiàng)稅不允許抵扣又不合理，是否進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出值得探討。
其次，土地的抵減?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。反之，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅就不存在抵減土地價(jià)款。本案例中，A房地產(chǎn)公司將“公租房”和“人防”集中在二期配建，因“人防”是不計(jì)容，不存在土地分?jǐn)?。但?duì)“公租房”屬于在計(jì)容面積之內(nèi)，因此，對(duì)集中配建公租房所占用土地相應(yīng)的土地價(jià)款不能抵減增值稅銷(xiāo)售額。
