房產(chǎn)稅雖小 也要防范少繳漏繳風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)際中，一些企業(yè)不重視房產(chǎn)稅處理，極易產(chǎn)生少繳漏繳風(fēng)險(xiǎn)，面臨事后需補(bǔ)繳大量滯納金等不利后果。稅企雙方都要重視防范此類問題。
房產(chǎn)稅是一個(gè)在全國稅收收入中占比較小的稅種，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)等5類房產(chǎn)免納。其主要政策依據(jù)是1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。該條例共11條，內(nèi)容比較簡單。筆者在工作中發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)在涉房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)處理中，思想上不重視，管理中有忽視，極易產(chǎn)生少繳漏繳的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)價(jià)值高的面臨補(bǔ)繳高額滯納金的不利后果。比如，近期某上市公司下屬子公司因?qū)Ψ慨a(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的理解出現(xiàn)偏差，自查補(bǔ)繳房產(chǎn)稅及滯納金合計(jì)1.11億元。下面結(jié)合實(shí)際案例，分析房產(chǎn)稅少繳漏繳風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因及如何進(jìn)行防范。
案例一：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定錯(cuò)誤造成大額補(bǔ)繳房產(chǎn)稅
案情
某金融企業(yè)（以下簡稱A企業(yè)）建設(shè)辦公樓，2021年8月對(duì)竣工樓進(jìn)行驗(yàn)收。同年11月，收到金融監(jiān)管部門關(guān)于變更經(jīng)營地址的批復(fù)后，A企業(yè)搬入新大樓辦公，并在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)按照預(yù)估造價(jià)約57億元將項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。同年12月，企業(yè)開始計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)A企業(yè)沒有該房產(chǎn)2021年9月至11月的房產(chǎn)稅申報(bào)繳納記錄，存在未嚴(yán)格按照政策規(guī)定確認(rèn)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、少繳房產(chǎn)稅的情形。經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)政策輔導(dǎo)，A企業(yè)補(bǔ)繳房產(chǎn)稅及滯納金約1700萬元。
辨析
關(guān)于為什么沒有申報(bào)新大樓2021年9月至11月的房產(chǎn)稅，A企業(yè)財(cái)務(wù)人員解釋，企業(yè)認(rèn)為新大樓房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為新大樓投入使用時(shí)間，即2021年12月。原因主要有三：一是建設(shè)方式屬于自建。A企業(yè)作為辦公大樓的建設(shè)單位，自行組織建造，屬于自建。2021年11月，大樓裝修細(xì)節(jié)完善和驗(yàn)收后才算正式建成；二是行業(yè)監(jiān)管部門批準(zhǔn)。金融企業(yè)變更經(jīng)營地址需經(jīng)行業(yè)監(jiān)管部門批準(zhǔn)，2021年11月A企業(yè)收到行業(yè)監(jiān)管部門批復(fù)，次月才正式開始新址運(yùn)營；三是會(huì)計(jì)核算調(diào)整。在會(huì)計(jì)核算上，2021年11月，企業(yè)認(rèn)為新辦公樓達(dá)到可使用狀態(tài)，進(jìn)行了估價(jià)入賬，轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”核算和管理。《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔86〕財(cái)稅地字第008號(hào)）規(guī)定，“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。”因此，企業(yè)認(rèn)為，新辦公樓房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)為2021年12月。
稅務(wù)部門認(rèn)為，雖然A企業(yè)是項(xiàng)目建設(shè)單位，但不具備建筑工程施工資質(zhì)。有關(guān)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、招投標(biāo)等資料顯示，A企業(yè)與專業(yè)施工單位簽訂了施工合同，因此可以確定有關(guān)房產(chǎn)的建設(shè)方式不屬于自建，而屬于委托施工建設(shè)。﹝86﹞財(cái)稅地字第008號(hào)文件第十九條明確：“納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！币虼耍珹企業(yè)新辦公樓房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房產(chǎn)竣工驗(yàn)收的次月，即2021年9月。至于行業(yè)監(jiān)管部門批復(fù)、正式搬入辦公、會(huì)計(jì)預(yù)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)處理等時(shí)間，均與房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定不符，無法作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。綜上所述，A企業(yè)需補(bǔ)繳2021年9月至11月的房產(chǎn)稅。
案例二：未辦理產(chǎn)權(quán)證但實(shí)際使用房產(chǎn)漏繳房產(chǎn)稅
案情
B企業(yè)新建辦公樓于2022年8月竣工驗(yàn)收。同年12月，B企業(yè)與C企業(yè)簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以7.5億元的價(jià)格將新樓部分樓層轉(zhuǎn)讓給C企業(yè)。但因特殊原因，B企業(yè)尚未取得該辦公樓的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致無法辦理相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)協(xié)商，雙方于2023年6月簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將2023年6月30日作為交易標(biāo)的房產(chǎn)交付日。B企業(yè)已申報(bào)繳納新辦公樓2022年9月至12月的房產(chǎn)稅，但稅務(wù)機(jī)關(guān)在房源信息跟蹤比對(duì)中發(fā)現(xiàn)，B企業(yè)和C企業(yè)均未申報(bào)繳納轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)2023年度的房產(chǎn)稅。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)和輔導(dǎo)，這兩家企業(yè)分別補(bǔ)繳了轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)2023年上半年、下半年的房產(chǎn)稅各315萬元及相應(yīng)滯納金。
辨析
針對(duì)有關(guān)漏繳稅情況，B企業(yè)認(rèn)為，2022年12月雙方簽訂合同，完成資金交付后，B企業(yè)已將房產(chǎn)移交給C企業(yè)。雖然不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未辦理，但相關(guān)房產(chǎn)的實(shí)際使用人是C企業(yè)，2023年度的房產(chǎn)稅應(yīng)由C企業(yè)申報(bào)繳納。C企業(yè)則認(rèn)為，雖然雙方已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，但因B企業(yè)的原因，其至今未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）第二條第二款規(guī)定，“購置存量房，自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅”，C企業(yè)無須申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，B企業(yè)和C企業(yè)雖在2022年12月有簽訂合同、交付部分資金等行為，但是由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未辦理，導(dǎo)致雙方交易未如期完成。2023年6月雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，是在雙方均已充分知曉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理困難的情況下，在法律上再次明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移交付行為。從房產(chǎn)使用情況看，2023年7月，C企業(yè)已對(duì)外招租，表明其已取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的使用權(quán)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)未確定如何征收房產(chǎn)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔1998〕426號(hào)）精神，上述情況適用房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，即產(chǎn)權(quán)未確定的，由房產(chǎn)使用人繳納房產(chǎn)稅。本案中，C企業(yè)雖未取得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但是作為房產(chǎn)實(shí)際使用人，應(yīng)自2023年7月起申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。B企業(yè)則應(yīng)履行該房產(chǎn)2023年1月至6月的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。
防風(fēng)險(xiǎn)：稅企雙方都要積極采取應(yīng)對(duì)措施
上述案例中的企業(yè)存在共同點(diǎn)，就是均經(jīng)營規(guī)模大、管理規(guī)范、納稅遵從意愿強(qiáng)，但因?qū)Ψ慨a(chǎn)稅納稅義務(wù)判斷不清，導(dǎo)致長時(shí)間少繳漏繳大額房產(chǎn)稅，產(chǎn)生大量滯納金，糾錯(cuò)成本高。筆者在工作中發(fā)現(xiàn)，此類問題有一定的普遍性。究其原因主要有兩方面：一是企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為房產(chǎn)稅是小稅種，思想上不重視，往往按財(cái)務(wù)規(guī)定和經(jīng)驗(yàn)處理；二是企業(yè)財(cái)務(wù)人員從有利于企業(yè)的角度理解房產(chǎn)稅政策，導(dǎo)致處理與規(guī)定不符。
為避免房產(chǎn)稅少計(jì)漏繳情況發(fā)生，筆者認(rèn)為稅企雙方都應(yīng)采取措施。
對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，應(yīng)加強(qiáng)房產(chǎn)稅管理。一方面，可以基于房產(chǎn)稅稅源跟蹤，向納稅人精準(zhǔn)推送房產(chǎn)稅稅收政策，發(fā)布典型風(fēng)險(xiǎn)案例，加強(qiáng)政策宣傳和輔導(dǎo)，引導(dǎo)納稅人增強(qiáng)稅法遵從意識(shí)，重視并規(guī)范進(jìn)行房產(chǎn)稅處理。另一方面，鑒于政府多部門對(duì)土地使用、房產(chǎn)建設(shè)、房產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)都有較為緊密的監(jiān)管鏈條，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以加強(qiáng)與自然資源、城市規(guī)劃、住建、房產(chǎn)管理等部門的數(shù)據(jù)共享，建立信息傳遞制度，形成房產(chǎn)和土地使用數(shù)據(jù)檔案，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅源的全流程跟蹤監(jiān)控。
對(duì)企業(yè)而言，要積極就涉房產(chǎn)事項(xiàng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。房產(chǎn)具有價(jià)值高、持有時(shí)間長等特點(diǎn)，是企業(yè)的重大涉稅事項(xiàng)。企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)事項(xiàng)發(fā)生前就主動(dòng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢相關(guān)涉稅政策，確保有關(guān)涉稅事項(xiàng)處理合法合規(guī)。如果在房產(chǎn)事項(xiàng)發(fā)生后對(duì)有關(guān)涉稅政策不明確或拿不準(zhǔn)，更要及時(shí)聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行咨詢，避免作出錯(cuò)誤處理，付出補(bǔ)繳大量稅款滯納金的代價(jià)。
（作者單位：國家稅務(wù)總局浙江省稅務(wù)局第三稅務(wù)分局）
