開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自持物業(yè)如何財(cái)稅處理？
一、增值稅方面?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)企業(yè)是將未售的自建商業(yè)樓轉(zhuǎn)為自用，未向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，且商業(yè)樓產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不符合《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法中》規(guī)定的視同銷售行為，因此，不需要繳納增值稅，也不需要開具發(fā)票。
二、企業(yè)所得稅方面。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）規(guī)定，改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自持，只是企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)的用途改變，并沒發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的變更，不視同銷售確認(rèn)所得稅收入。
三、土地增值稅方面。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
四、契稅方面。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅法》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：（一）土地使用權(quán)出讓；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、互換；（三）房屋買賣、贈(zèng)與、互換。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，房產(chǎn)的權(quán)屬并沒有發(fā)生變化，不需要繳納契稅。
五、房產(chǎn)稅方面。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。
六、會(huì)計(jì)處理方面。房地產(chǎn)公司自行開發(fā)的商品房，如果準(zhǔn)備自己使用，就應(yīng)該從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”；如果是準(zhǔn)備用來出租的，在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的情形下，應(yīng)從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。
